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Hipoteca inversa: ¿Qué derechos tendrán los herederos del propietario del inmueble?

La hipoteca inversa crea la figura de los beneficiarios, quienes podrían ser distintos a los herederos. 

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La hipoteca inversa será más atractiva para las viviendas de mayor valor (foto: Getty).

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El Gobierno reglamentó ayer la ley que regula la hipoteca inversa, mecanismo financiero que permitirá a los propietarios poner en valor su vivienda, recibir un crédito por su inmueble, sin estar obligado a pagarlo.

El propietario podrá seguir viviendo en su inmueble hasta fallecer. Luego de ello, el inmueble pasará a manos de la entidad que dio el crédito, siempre que los herederos no cancelen el crédito dado al propietario original.

Es decir, los herederos tendrán la primera opción para cancelar la hipoteca y mantener la propiedad de la vivienda (se les da un plazo de 60 días desde que son notificados por la entidad financiera).

“Beneficiarios”
Asimismo, la hipoteca inversa también crea la figura de uno o más beneficiarios, que serán designados por los propietarios. Los beneficiarios podrían ser no solo familiares, sino también amigos, parejas, etc.

Estos beneficiarios podrán recibir abonos del crédito, en caso el propietario fallezca antes de concluir la entrega total del crédito.

El beneficiario también podrá seguir viviendo en el inmueble hasta fallecer, pues la empresa recién podrá ejecutar la garantía hipotecaria tras el fallecimiento de todos los propietarios y beneficiarios.

Al fallecer el propietario ¿qué otros derechos tendrán los herederos, en caso de ser distintos a los beneficiarios?

Al respecto, Rolando Castellares, especialista en derecho bancario, refirió que los herederos no podrán tomar la vivienda y ejecutar la herencia, sino que deberán esperar a que fallezca el beneficiario.

“Los herederos estarían heredando una vivienda con esta carga (hipoteca inversa) que hizo el propietario en vida y deberá respetarse”, indicó.

Puso como ejemplo los casos en que un inmueble es alquilado por varios años y el propietario fallece.

“En esos casos, el arrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta cumplir el contrato, sin importar que el propietario ha fallecido. Lo mismo ocurrirá con el beneficiario en la hipoteca inversa”, explicó.

Por su parte la abogada Rossana Nateri, socia del Estudio Olaechea precisó que la limitación de esperar al fallecimiento de los beneficiarios está dirigida a las entidades autorizadas de no exigir el pago del crédito.

Pero en caso de fallecimiento del titular y existan beneficiarios, los herederos podrán optar por (i) respetar el contrato hasta el fallecimiento del beneficiario, o (ii) decidir disponer de la vivienda y asumir la consecuencia del vencimiento anticipado del contrato, si no se obtuvo la conformidad de la entidad autorizada.

"En este sentido, (el heredero) deberá proceder a cancelar la totalidad del crédito", anotó.

"Es importante precisar que en ningún momento se habla de un derecho de habitación de los beneficiarios sobre el inmueble, por lo que éstos pueden vivir o no en la propiedad", anotó.

Testamentos
​Por otro lado, Nateri agregó que es completamente válido que una persona acceda al contrato de hipoteca inversa dando en garantía una vivienda que ya haya sido previamente dispuesta como parte de su sucesión testamentaria.

En ese caso y en tanto no existan beneficiarios, a la muerte del titular (propietario de la vivienda) sus herederos podrán optar por:
(i) Cancelar la deuda, y cada heredero tendrá que asumir el pago en proporción a su cuota hereditaria.
(ii) Adjudicar la vivienda a la entidad autorizada.
(iii) Dejar que la entidad autorizada ejecute la hipoteca. En este último caso recibirán el saldo de la venta luego de cubrir el crédito.

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